Bodenrichtwert Hamburg

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Hamburg?

Sie können den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück in Hamburg auf verschiedenen Wegen einsehen:

• Bodenrichtwertinformationssystem Deutschland (BORIS-D): Dies ist die zentrale Anlaufstelle. Über das Online-Portal können Sie für ganz Deutschland, und somit auch für Hamburg, die aktuellen Bodenrichtwerte kostenlos abrufen. Ohne Umwege gelangen Sie über das Geoportal Hamburg zu den Bodenrichtwerten für Hamburg.
• Grundbuchamt / Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg: Sie können auch direkt beim Gutachterausschuss oder dem zuständigen Grundbuchamt Informationen erhalten. Oft gibt es dort auch Auskunftsstellen.
• Banken und Immobilienmakler: Viele Banken und erfahrene Immobilienmakler haben ebenfalls Zugang zu den aktuellen Bodenrichtwerten oder können Ihnen bei der Recherche behilflich sein.

Praxisbeispiel: Sie besitzen ein Einfamilienhaus in Volksdorf und möchten den Bodenrichtwert erfahren. Sie rufen BORIS-D auf, geben die Adresse ein und erhalten den aktuellen Wert für die entsprechende Bodenrichtwertzone.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt. Diese sind unabhängige, staatlich anerkannte Gremien, die ihre Daten aus der Kaufpreissammlung gewinnen. In dieser Sammlung werden alle notariell beurkundeten Kaufverträge über Grundstücke erfasst.

Die Gutachterausschüsse analysieren diese Kaufverträge, bereinigen sie um ungewöhnliche Einflüsse (z.B. Liebhaberpreise) und leiten daraus durchschnittliche Lagewerte für bestimmte Zonen ab. Dabei werden verschiedene Merkmale berücksichtigt, wie:

• Art der Nutzung: Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft
• Maß der Nutzbarkeit: Bebauungsmöglichkeiten, Geschossflächenzahl (GFZ)
• Lage: Infrastruktur, Anbindung, Mikrolage (z.B. direkte Nähe zu Parks oder Wasser)
• Entwicklungszustand: Baureifes Land, Rohbauland, Bauerwartungsland

Die Bodenrichtwerte werden in der Regel alle zwei Jahre neu ermittelt und veröffentlicht (Stichtag ist meist der 31. Dezember des jeweiligen Jahres, die Veröffentlichung erfolgt im Frühjahr des Folgejahres). Für Hamburg werden die Bodenrichtwerte jährlich ermittelt, da die Datenbasis ausreichend groß ist.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert eines Grundstücks?

Dies ist eine der wichtigsten Fragen, die häufig zu Verwirrung führt:

• Bodenrichtwert: Er ist ein Orientierungswert für den Wert des unbebauten Bodens innerhalb einer Zone. Er berücksichtigt nicht die individuellen Eigenschaften eines konkreten Grundstücks oder die Bebauung darauf. Er ist ein Durchschnittswert für eine Zone und dient der Transparenz auf dem Immobilienmarkt.
• Verkehrswert (Marktwert): Der Verkehrswert ist der tatsächliche aktuelle Wert eines konkreten Grundstücks oder einer Immobilie (Grundstück mit Bebauung) am Markt. Er wird nach § 194 BauGB ermittelt und berücksichtigt alle wertbeeinflussenden Merkmale: die Lage, den Zustand der Bebauung, die Größe, die Bebaubarkeit, die Belastungen (Dienstbarkeiten, Grundschulden), die Marktsituation, die Energieeffizienz und vieles mehr. Der Verkehrswert wird in der Regel durch ein Sachverständigengutachten ermittelt.

Praxisbeispiel: Für eine Bodenrichtwertzone in Nienstedten liegt der Bodenrichtwert bei 1.200 €/m². Ein konkretes Grundstück in dieser Zone mag aufgrund seiner außergewöhnlichen Südausrichtung, der unverbaubaren Elbsicht und einer hochwertigen Villa einen Verkehrswert von 2.500 €/m² (für den Bodenanteil, umgerechnet) haben, während ein anderes Grundstück in der gleichen Zone, das an einer viel befahrenen Straße liegt, nur bei 1.000 €/m² liegt. Der Bodenrichtwert bildet hier den Durchschnitt ab.

Ist ein hoher oder niedriger Bodenrichtwert gut?

Ein hoher Bodenrichtwert bedeutet in der Regel eine gute Lage und eine hohe Nachfrage nach Grundstücken in dieser Zone. Dies ist vorteilhaft für Verkäufer, da ihr Grundstück tendenziell einen höheren Wert erzielen kann. Für Käufer bedeutet ein hoher Bodenrichtwert entsprechend höhere Anschaffungskosten.

Ein niedriger Bodenrichtwert weist auf eine weniger begehrte Lage oder eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten hin. Für Käufer kann dies eine Chance sein, günstigere Grundstücke zu erwerben, während Verkäufer möglicherweise geringere Verkaufserlöse erzielen.

Grundsätzlich gilt: Ein hoher Bodenrichtwert ist für Immobilienbesitzer ein Zeichen für Werthaltigkeit, kann aber für Käufer ein Hindernis sein.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert beim Grundsteuerwert?

Der Bodenrichtwert ist seit der Grundsteuerreform 2025 von zentraler Bedeutung für die Berechnung der Grundsteuer. In vielen Bundesländern, auch in Hamburg, wird für die Ermittlung des Grundsteuerwerts (neu: Grundsteuerwert-Äquivalenzbetrag) der Bodenrichtwert herangezogen.

Wann und wofür wird der Bodenrichtwert sonst noch verwendet?

Der Bodenrichtwert ist nicht nur für die Grundsteuer relevant, sondern hat vielfältige Anwendungen:

• Kaufpreisverhandlungen: Er dient als wichtige Referenzgröße bei Kaufpreisverhandlungen für Grundstücke und Immobilien.
• Wertermittlung: Sachverständige nutzen ihn als Ausgangspunkt bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten.
• Finanzierungen: Banken berücksichtigen den Bodenrichtwert bei der Beleihungswertermittlung von Immobilien.
• Erbschaft- und Schenkungsteuer: Das Finanzamt zieht den Bodenrichtwert zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage heran.
• Städteplanung: Kommunen nutzen Bodenrichtwerte zur Einschätzung der Bodenpreisentwicklung und für städteplanerische Entscheidungen.
• Transparenz auf dem Immobilienmarkt: Er sorgt für mehr Vergleichbarkeit und Transparenz im Markt.

Was ist der Quadratmeterpreis für ein Grundstück in Hamburg?

Der Quadratmeterpreis für ein Grundstück in Hamburg variiert erheblich und hängt stark von der Lage, der Größe, der Bebaubarkeit und der Mikro- und Makrolage ab. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis für unbebautes Land in einer bestimmten Zone.

Praxisbeispiel:

• In sehr gefragten Lagen wie Harvestehude oder der HafenCity können die Bodenrichtwerte (und damit auch die tatsächlichen Quadratmeterpreise für baureifes Land) deutlich über 2.000 €/m² liegen, teils sogar bis zu 5.000 €/m² oder mehr für Top-Lagen.
• In guten Wohnlagen wie Eimsbüttel, Winterhude oder Blankenese bewegen sich die Werte häufig zwischen 800 €/m² und 1.500 €/m².
• In äußeren Stadtteilen oder weniger entwickelten Gebieten können die Bodenrichtwerte auch bei 300 €/m² bis 600 €/m² liegen.

Um den konkreten Quadratmeterpreis für Ihr Grundstück zu ermitteln, ist eine individuelle Marktanalyse notwendig, die wir gern für Sie erstellen.

Kann ein Grundstück zu einem niedrigeren Preis als dem Bodenrichtwert verkauft werden?

Ja, das ist möglich. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert und eine Orientierungsgröße. Er ist nicht bindend für den tatsächlichen Verkaufspreis. Es gibt verschiedene Gründe, warum ein Grundstück unter dem Bodenrichtwert verkauft werden könnte:

• Besondere Belastungen: Das Grundstück hat Wegerechte, Leitungsrechte oder andere Dienstbarkeiten, die den Wert mindern.
• Ungünstige Form oder Topografie: Ein schwer bebaubares, sehr schmales oder stark geneigtes Grundstück.
• Kontaminierte Flächen: Altlasten im Boden, die aufwendig saniert werden müssen.
• Fehlende Erschließung: Das Grundstück ist noch nicht vollständig an das Versorgungsnetz angeschlossen.
• Verkaufsdruck: Der Verkäufer muss schnell verkaufen und akzeptiert daher einen niedrigeren Preis.
• Individuelle Verhandlung: Der tatsächliche Kaufpreis ist immer das Ergebnis von Angebot und Nachfrage sowie den Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer.

Wie oft werden die Bodenrichtwerte aktualisiert?

Die Bodenrichtwerte werden in Hamburg jährlich aktualisiert. Der Stichtag für die Wertermittlung ist in der Regel der 31. Dezember des jeweiligen Jahres (z.B. 31.12.2024 für die Veröffentlichung im Frühjahr 2025). Die Gutachterausschüsse veröffentlichen die neuen Werte dann im Frühjahr des Folgejahres.

Wo liegen die Bodenrichtwerte in Hamburg im Jahr 2025?

Die genauen Bodenrichtwerte für das aktuelle Jahr (basierend auf dem Stichtag 31.12. des Vorjahres, sofern sie bereits veröffentlicht wurden) können Sie dem BORIS-D System entnehmen. Generell ist jedoch festzuhalten, dass die Bodenrichtwerte in Hamburg in den letzten Jahren, insbesondere in gefragten Lagen, tendenziell gestiegen sind. In den Jahren 2023 und 2024 gab es aber einen leichten Rückgang.

Was bedeutet der Bodenrichtwert im Bebauungsplan?

Der Bodenrichtwert selbst ist nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Der Bebauungsplan regelt die Art und das Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks (z.B. Wohngebiet, Gewerbegebiet, Anzahl der Geschosse, Dachform). Der Bodenrichtwert hingegen ist ein Wertparameter, der die wirtschaftlichen Auswirkungen der im Bebauungsplan festgelegten Nutzungsmöglichkeiten widerspiegelt. Ein Grundstück, das laut Bebauungsplan höher und dichter bebaut werden darf, wird in der Regel einen höheren Bodenrichtwert aufweisen als ein vergleichbares Grundstück mit geringeren Bebauungsmöglichkeiten.

Wie viel kostet ein qm Grundstück in Hamburg?

Der Preis pro Quadratmeter Grundstück in Hamburg variiert wie bereits erwähnt stark. Für eine grobe Orientierung kann man die aktuellen Bodenrichtwerte als Basis nehmen, muss aber die individuellen Merkmale des Grundstücks und der Lage berücksichtigen.

• Spitzenlagen (z.B. Elbvororte, HafenCity): Oft 1.500 €/m² bis 5.000 €/m² und mehr.
• Gute Lagen (z.B. Eimsbüttel, Winterhude, Volksdorf): Häufig 600 €/m² bis 1.500 €/m².
• Mittlere Lagen (z.B. Wandsbek, Harburg): Meist 300 €/m² bis 800 €/m².
• Einfache Lagen: Unter 300 €/m² sind eher selten in Hamburg, aber in den Randbereichen möglich.

Was ist der Lagefaktorenpreis in Hamburg?

Der Begriff „Lagefaktorenpreis“ ist keine offiziell definierte Größe im Sinne des Baugesetzbuches. Er beschreibt im Wesentlichen die Auswirkungen der Lage auf den Grundstückswert. Der Bodenrichtwert ist bereits ein Ausdruck des Lagefaktors, da er den durchschnittlichen Wert des Bodens in einer bestimmten Zone mit vergleichbaren Lagemerkmalen abbildet. Bei der Wertermittlung wird der Bodenrichtwert um individuelle Lagefaktoren (z.B. Ausrichtung, Ausblick, Lärmbelästigung, Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten) angepasst, um den tatsächlichen Wert eines spezifischen Grundstücks zu ermitteln.

Fazit

Der Bodenrichtwert in Hamburg ist ein unverzichtbares Instrument für die Orientierung im Immobilienmarkt. Er bietet Transparenz, dient als Basis für die Grundsteuer und ist eine wichtige Größe für alle, die sich mit dem Wert von Grundstücken in Hamburg beschäftigen. Obwohl er nicht den individuellen Verkehrswert eines Grundstücks ersetzt, ist er ein wertvoller Anhaltspunkt, der Ihnen hilft, die Preisentwicklung und die Werthaltigkeit von Immobilien in der Hansestadt besser einzuschätzen. Informieren Sie sich regelmäßig über die aktuellen Werte, um fundierte Entscheidungen zu treffen.