Leider nicht! Daher ist es wichtig einen erfahrenen Berater an seiner Seite zu haben, der sich mit den Kriterien für Neubauprojekte mit Steuervorteilen auskennt. Es gibt unterschiedliche Voraussetzungen für Käufer oder Bauherren. Wir beziehen uns hier immer auf Käufer!

Bei der Auswahl der Neubauprojekte auf dieser Seite haben wir die Voraussetzungen für mögliche Steuervorteile beachtet und informieren Dich transparent darüber, welche Vorteile genutzt werden können.

Voraussetzungen für die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG sind:

• Der Kaufvertrag muss zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 geschlossen werden.
• Der Übergang von „Nutzen und Lasten“ (Übergabe der Wohnung, nicht Eintragung ins Grundbuch) muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt sein.
• Der Energieeffizienzstandard muss KfW55 oder besser sein.
• Es gibt keine Baukostenobergrenze.

Voraussetzung für die Sonder-AfA nach § 7 b EStG sind:

• Der Bauantrag oder der Baubeginn muss zwischen dem 31.12.2022 und dem 01.01.2029 liegen.
• Der Kaufvertrag muss spätestens im Jahr der Fertigstellung geschlossen werden.
• Der Energieeffizienzstandard KfW40-QNG muss erfüllt sein.
• Die maximalen Gebäudeherstellungskosten dürfen 5.200 €/m² nicht überschreiten (Der Kaufpreis kann dennoch höher liegen, durch den Grundstückswert).
• Die Wohnung muss mindestens 10 Jahre vermietet werden.
• Ferienwohnung sind von der Sonder-AfA ausgeschlossen.

Die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten sind selbstverständlich für jeden Anleger gleich hoch.

Die daraus resultierende Höhe der Steuerersparnis bzw. der Steuererstattung hängt allerdings von der Einkommenhöhe und dem individuellen Steuersatz ab. Deshalb ist eine individuelle Berechnung wichtig. Pauschale Aussagen können immer nur ein erster Anhaltspunkt sein. Als Berater und Makler dürfen wir keine Steuerberatung anbieten, lass daher unsere Annahmen immer gern von deinem Steuerberater prüfen und bestätigen.

Ein Beispiel für die unterschiedlichen Auswirkungen bei gleicher Abschreibungssumme siehst du hier:

Anleger A und B kaufen je eine ca. 77 m² große Wohnung zu einem Kaufpreis von 500.000 € und einem Gebäudewert von 400.000 € (5.200 €/m²). Die Wohnung erfüllt den KfW40-QNG-Energieeffizienzstandard. Beide Anleger können nun, beispielsweise im vollen ersten Jahr, 5 % vom Gebäudewert (degressive AfA) und weitere 5 % vom Gebäudewert (Sonder-AfA) von der Steuer absetzen. Die Sonder-AfA ist allerdings auf eine Höchstbemessungsgrundlage von 4.000 €/m² begrenzt.

5 % von 400.000 € = 20.000 € degressive AfA
5 % von 308.000 € (77m² x 4.000 €) = 15.400 € Sonder-AfA
Ergebnis: 35.400 € Abschreibung

Anleger A hat gemeinsam mit seiner Frau ein zu versteuerndes Einkommen von 150.000 € und zahlt in der Spitze einen Steuersatz von 42 %. Er setzt die o.g. 35.400 € ab und erhält daraufhin eine Steuererstattung in Höhe von fast 15.000 €!*

Anleger B ist Single und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 100.000 € und zahlt in der Spitze einen Steuersatz von 42 %. Auch er setzt die o.g. 35.400 € von der Steuer ab, versteuert dadurch nur noch 64.600 € und freut sich auf eine Steuererstattung von fast 13.500 €*.

Ganz ähnlich, aber leicht fallend, sieht es im 2., 3. und 4. Jahr aus. In den ersten vier Jahren summieren sich die Abschreibungen durch degressive und Sonder-AfA auf 135.797,50 €. Im 5. Jahr fällt die Sonder-AfA weg, die degressive AfA bleibt aber bestehen.

Wie man sieht, sind die Steuervorteile bei gleicher Abschreibungshöhe unterschiedlich und immer individuell zu berechnen.

*Disclaimer: Dies ist keine Steuerberatung. Dein individuelles Ergebnis kann höher oder niedriger ausfallen. Es handelt sich hier um eine Musterrechnung!

„Degressiv“ bedeutet: abnehmend, sich stufenweise oder kontinuierlich vermindernd. In Bezug auf Abschreibungsmöglichkeiten bei Neubauimmobilien nach § 7 Abs. 5a EStG heißt das konkret:
Du kannst im ersten Jahr 5 % vom Gebäudewert (Bemessungsgrundlage) von der Steuer abschreiben, also dein zu versteuerndes Einkommen um diesen Betrag verringern. Die Bemessungsgrundlage vermindert sich von Jahr zu Jahr um den im Vorjahr abgeschriebenen Wert, ist also abnehmend.

Beispiel: Du kauft eine Wohnung für 500.000 €. Der Wert des Grundstücksanteils beträgt (z.B. 20 %) 100.000 €, der Gebäudewert liegt bei 400.000 €. 5 % auf den Gebäudewert bedeutet nun, dass du 20.000 € von der Steuer absetzen kannst.

Im zweiten Jahr verringert sich der anzusetzende Gebäudewert um den bereits abgeschriebenen Betrag.
400.000 € – 20.000 € = 380.000 €.
5 % von 380.000 € ergibt im zweiten Jahr demnach eine Abschreibemöglichkeit von 19.000 €.

Im dritten Jahr wären es 380.000 € – 19.000 € = 361.000 € x 5 % = 18.050 € Abschreibung usw.

Die 5 % Sonder-AfA nach § 7 b EStG wurde geschaffen, um den Bau von neuem Wohnraum zu fördern. Sie enthält aber auch eine Umweltkomponente, indem sie nur für nachhaltig gebauten Wohnraum gilt, genauer gesagt, für Wohnraum, der den KfW40-QNG Standard erfüllt. Die Förderung von „Luxus“-Wohnungen wird ausgeschlossen, indem man eine Baukostenobergrenze von 5.200 € je m² Wohnfläche festgelegt hat. Außerdem wurde die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Sonder-AfA auf 4.000 € je m² Wohnfläche begrenzt.

Die Sonder-AfA ist eine lineare AfA und ist auf 4 Jahre begrenzt.

Beispiel: Du kaufst eine 50m² große Wohnung mit KfW40-QNG Standard zum Kaufpreis von 300.000 €. In dem Beispiel entfallen 80% des Kaufpreises auf das Gebäude ( das entspricht 4.800 €/m² und liegt damit unter der Höchstgrenze).

4.000 € können maximal für die Sonder-AfA angesetzt werden. Bei 50m² Wohnfläche ergibt das 200.000 €. 5 % auf die 200.000 € ergeben eine Abschreibungssumme von 10.000 € pro Jahr.

Die 10.000 € können jeweils für die ersten 4 Jahre abgesetzt werden. Danach entfällt die Sonder-AfA.

Voraussetzungen für Käufer für die Sonder-AfA nach § 7 b EStG

• Die Immobilie muss den KfW40-QNG Standard erfüllen.
• Es muss sich um Wohnraum handeln, der mindestens 10 Jahre lang vermietet wird. Eigennutz und Ferienvermietung ist ausgeschlossen.
• Der Kaufvertrag muss spätestens im Jahr der Fertigstellung geschlossen werden.
• Der Bauantrag bzw. der Baubeginn muss zwischen dem 31.12.2022 und dem 01.01.2029 liegen.

Die Sonder-AfA ist mit der degressiven AfA kombinierbar. Die dadurch generierten Steuererstattungen sind der Rendite-Turbo für Neubauimmobilien.

Ja! Sowohl die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG als auch die Sonder-AfA nach § 7 b EStG sind nur für Wohnraum der vermietet wird anwendbar.

Ja! Wir beraten Dich kostenlos und unverbindlich und begleiten Dich auf dem Weg zu Deiner Neubau-Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

Nur wenn Du Dich nach der Beratung zum Kauf einer Neubau-Immobilie über uns entscheidest, fällt eine Maklercourtage an. Bei vielen Neubauprojekten ist diese Courtage bereits im Kaufpreis enthalten, sodass sie nicht zusätzlich zu den Kaufnebenkosten anfällt. Sollte eine Maklercourtage für den Käufer anfallen, ist diese immer transparent ausgewiesen.

Selbstverständlich kannst Du auch in Neubau-Immobilien mit Steuervorteilen investieren, wenn Du weniger als 30.000 € Eigenkapital hast oder ausgeben möchtest.

Wie empfehlen grundsätzlich mindestens die Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer + Notar) aus dem Eigenkapital und den Kaufpreis über die Bank zu finanzieren.

Kaufst Du eine 50 m² Wohnung für 300.000 € Kaufpreis betragen die Kaufnebenkosten (je nach Bundesland) ca. 7,5 % = 22.500 €.

Du kannst also auch mit weniger als 30.000 € Eigenkapital investieren.

Wichtiger als die Höhe des Eigenkapitals ist die Höhe Deines zu versteuernden Einkommens. Denn nur mit einem hohen Einkommen und damit einem hohen Steuersatz wirken sich die Abschreibungsmöglichkeiten der degressiven AfA und der Sonder-AfA bestmöglich aus.

The sky is the limit! Es gibt keine Obergrenze für Abschreibungen. Je mehr Du investierst, desto mehr kannst Du abschreiben. Irgendwann kann eine Grenze erreicht werden, ab der sich eine Abschreibung nicht mehr auswirkt. Das hängt von der Höhe Deines Einkommens ab.

Buche gern einen kostenlosen Beratungstermin, um mehr darüber zu erfahren!

In Deutschland gilt leider immer noch: „Über Geld spricht man nicht!“. Dazu kommt die Neiddebatte, die dafür sorgt, dass auch die Medien nicht gern darüber berichten, dass es diese Steuersparmöglichkeiten gibt, denn sie betreffen ja nur diejenigen, die ein hohes zu versteuerndes Einkommen haben und (leider) nicht die immer genannte Krankenschwester oder den Busfahrer.

Dabei wird immer vergessen, dass diese Steueranreize dafür sorgen, dass neuer Wohnraum entsteht, der so dringend in Deutschland gebraucht wird. Der Staat schafft es sicher nicht allein die hundertausenden fehlenden Wohnungen zu bauen.

Empfehlungsbonus!

Du kannst mithelfen, dass mehr Menschen neue Wohnungen schaffen und kaufen und selbst noch davon profitieren. Empfehle uns weiter und Du erhältst als Dankeschön einen Bonus in Höhe von 1.000 € von uns, wenn es zu einem Kauf durch Deine Empfehlung kommt.

Für die Rentabilität von Neubau-Immobilien spielen die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten wie die degressive AfA und die Sonder-AfA eine große Rolle. Als Berater oder Makler dürfen wir keine Steuerberatung durchführen. Unsere Berechnungssoftware ist sicherlich sehr gut, ersetzt aber nicht den Steuerberater. Du musst nicht zwingend einen Steuerberater hinzuziehen, aber wir empfehlen immer unsere Annahmen von einem Steuerberater bestätigen zu lassen.

Interessanterweise ist unser zweiter Kunde im Jahr 2024, als die degressive AfA und die Sonder-AfA eingeführt wurde, der Steuerberater des ersten Kunden gewesen. Er hatte unsere Annahmen für den ersten Kunden geprüft und war so überzeugt, dass er danach selbst eine Neubau-Eigentumswohnung für sich als Kapitalanlage gekauft hat. 

Deshalb freuen wir uns, wenn auch Du Deinen Steuerberater hinzuziehst :-)!

Wer sich für eine Immobilie als Kapitalanlage entscheidet, sollte immer einen Anlagehorizont von 10 Jahren und mehr haben. Daher ist es für die Standortauswahl wichtig, wie sich die Stadt oder der Ort in den nächsten Jahrzehnten voraussichtlich in Bezug auf die Wohnraumnachfrage entwickelt. Wir empfehlen daher Projekte in den Top 7 Großstädten und dem nahen Umland. Hier kann man sicher sein, dass die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin groß bleibt oder sogar noch steigt, was in ländlicheren Gebieten sicher nicht der Fall sein wird.

Innerhalb der Großstädte bevorzugen wir, aufgrund der zu hohen Kaufpreise, nicht die Top-A-Lagen, sondern die guten B-Lagen, wo die Kaufpreise besser sind, aber die Mietnachfrage trotzdem hoch und steigend ist.